1. Och så sprack detaljplanebudgeten igen….
2. ÄFF kräver transparens
3. Kommunen vill ändra detaljplanen
4. Ja eller nej till planändring?
5. Pensionärers rätt att avvakta betalning av gatukostnader
6. Regler för uppskov med VA-anläggningsavgiften
7. Tål kommunens beslut om planändring dagsljuset?
8. Kompletteringsunderlag för prövning av kommunens planändringsbeslut
9. Ännu en spräckt budget
10. Simskolan
11. Trevlig midsommar
12. Midsommarfirande på Barnbadet 2014
13. Årsmötesinfo
14. Ny hemsida
15. Årsmöteshandlingen
16. Svärdsös framtid
17. Älgöbudgeten
18. Älgöexploateringen byggde på glädjekalkyl
19. Brygden bakom budgethaveriet på Älgö
20. Samrådsyttrande
2014-02-17, Och så sprack detaljplanebudgeten igen….
Kostnaden per tomt astronomiska 680.000 kronor
Så var det dags igen, budgeten för detaljplaneexploateringen av Älgö har än en gång spruckit och tjänstemännen kräver nya miljoner för att klara kostnadsspiralen.
Tre gånger om året görs budgetavstämningar av exploateringskostnaderna för älgöplanen, nu senast vid årsskiftet. Det är de röda siffrorna i denna som nu är föremål för politiskt ställningstagande.
Det handlar om kostnadsökningar på 25 miljoner kronor sedan föregående avstämning 31 augusti 2013. Tjänstemännen begär nu 16,4 mkr i tillskott av politikerna. Resten av budgetunderskottet täcks dels upp av den höjning av VA-anslutningsavgiften som trädde i kraft vid årsskiftet. 6 mkr genererar den höjningen när VA-anslutningsavgifterna inom etapp 3 förfaller till betalning. Dels har man reviderat kostnaderna för markinlösen och ledningsrätt som nu beräknas till ett 2,6 mkr lägre belopp.
Dimridåerna kvar
Älgö Fastighetsägareförenings (ÄFF:s) styrelse är kritisk till kommunens oförmåga att hålla budget och till det undermåliga underlag som utgör grund för politikernas ställningstagande. Såväl kommunens externa som interna revisorer har riktat kritik mot den dåliga transparensen i kommunens beslutsunderlag, men det förefaller inte ha satt några märkbara spår. Dimridåerna kvarstår.
Enligt den tjänsteskrivelse som ligger till underlag för politiskt ställningstagande utgörs den största kostnadshöjningen av ”reglering av entreprenörens kostnad/tilläggsarbeten etapp 1” om 12,5 mkr, men någon närmare redovisning lämnas inte. Dito med övriga kostnadsökningar. Inte heller framgår det hur kostnadsökningen fördelar sig mellan gatu- och VA-kostnader.
ÄFF styrelse har stämt av VA- och Gatukostnaderna mot föregående budget den 31 augusti 2013. Jämför man siffrorna rakt av har VA-anläggningskostnaden ökat med drygt 8 mkr. Det krävs en förklaring, inte minst mot bakgrund av att kommunen så sent som i slutet av november fastställde nya VA-anslutningsavgifter med siktet inställt på självfinansiering av den enligt kommunen underfinansierade VA-verksamheten. Nu äts alltså hela höjningen, och mer än det, upp av ökade kostnader. Dessa borde redan varit kända vid beslutet om höjda VA-anslutningsavgifter i höstas.
ÄFF kräver kontroll
ÄFF:s krav är att ansvariga politiker i Kommunstyrelsen och Kommunfullmäktige inte går till beslut angående budgetförslaget utan en ordentlig genomlysning av kostnadsbilden, innefattande kontroll av kostnadsföringen mellan gata och VA så att fastighetsägarna inte riskerar att finansiera gatuexploateringen via VA-anslutningsavgiften. Va-lagen föreskriver vattentäta skott på den fronten och då håller det inte att fatta beslut utan transparens, vilket tyvärr skett vid sammanträdet i Kommunstyrelsens stadsutvecklingsutskott den 11 februari.
Totalkostnaden för Älgös detaljplan, som initialt var kostnadsberäknad till 221 mkr, är nu uppe i drygt 380 mkr, eller drygt 680.000 kr per tomt på Älgö. Hissnande siffror!
Älgö den 17 februari 2014
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening, ÄFF
2014-02-27, ÄFF kräver transparens
”Inga politiska beslut utan genomlyst sifferunderlag!”
Som Älgö Fastighetsägareförening (ÄFF) rapporterade för någon vecka sedan har budgeten för detaljplaneexploateringen av Älgö justerats upp med nära 25 mkr till följd av fördyrningar sedan föregående budgetavstämning i augusti 2013 då den för övrigt inte heller höll. Nu på måndag, den 3 mars, sammanträder politikerna i kommunstyrelsen och har då bl. a. att ta ställning till tjänstemännens begäran om mer pengar. ÄFF:s styrelse har tillställt kommunstyrelsens ledamöter den information vi lagt ut på hemsidan och uppmärksammat på behovet av bättre genomlyst sifferunderlag innan beslut tas. Detta för att gardera att gatukostnaderna, som ju nått den nivå att höjningarna finansieras med skattemedel, inte spiller över på VA och läggs på fastighetsägarnas VA-anslutningsfakturor.
ÄFF: s styrelse fortsätter bevakningen av den politiska hanteringen av budgeten för älgöexploateringen med fokus på de uppenbara bristerna i beslutsunderlaget. Vi återkommer med information om hur denna för älgöborna angelägna fråga behandlas i kommunstyrelsen.
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening
2014-02-27
2014-03-04, Kommunen vill ändra detaljplanen
Nacka kommun vill ändra i detaljplanen för Älgö. Biträdande planchef Angela Jonasson har i mail till Älgö Fastighetsägareförening, ÄFF. meddelat att Miljö- och Stadsbyggnadsnämnden får frågan på sitt bord vid ett tidigarelagt nämndsammanträde nu på fredag, den 7 mars. Det handlar om att ta ställning till om planarbete ska inledas eller ej. Information om de aktuella åtgärderna ska enligt kommunen finnas på www.nacka.se/algo. Styrelsen för ÄFF har inte hittat någon information där. Däremot har vi av planchefen fått veta att det dels handlar om en planändring gällande byggrätter och dels om en planändring för fyra parkeringsytor.
Vad ÄFF erfarit gällande parkeringsytorna handlar det om att säkra tillgången på parkeringsplatser på Älgö fullt ut åt gåsöborna.
Enligt nu gällande detaljplan ska bortåt hälften av de nya parkeringsplatser som är vikta för gåsöborna lokaliseras till Svärdsö. Där vill kommunen nu istället att allmänheten ska kunna parkera och istället upplåta ytterligare markområde på Älgö för gåsöbornas parkering. Det ryktas om olika alternativa placeringar.
Älgö Fastighetsägareförening vände sig i december till kommunen för information om de inventeringar med avseende på planstridigheter av bl.a. detaljplanen för Älgö som ska ha genomförts enligt Miljö- och stadsbyggnadsnämndens decembersammanträde. Beskedet till oss var att det inte gjorts någon inventering. Nu är man alltså ändå på väg till politiskt ställningstagande om att inleda planförfarande för ändringar av detaljplanen för Älgö.
Detta är helt på tvärs mot kommunens hittillsvarande deklarerade hållning och själva iden med en redan färdigprocessad och antagen detaljplan. För att citera en tjänsteskrivelse från just Nacka kommun (Miljö- och Stadsbyggnad 1 feb. 2010) så får en planändring inte göras under den så kallade genomförandetiden.
Genomförandetiden är en garanti för fastighetsägarna i området att de rättigheter som detaljplanen medger inte kommer att förändras under den utsatta tiden. En planändring under genomförandetiden kan, enligt nämnda tjänsteskrivelse, endast drivas igenom om ingen berörd fastighetsägare, d.v.s. ingen av Älgös fastighetsägare, är emot förändringen. Undantaget är enligt plan- och bygglagen, PBL, om det finns något av allmän vikt som inte kunde förutses när detaljplanen togs fram.
När det gäller gåsöbornas parkeringsplatser och gällande byggrätter så kan inte ÄFF:s styrelse se att det kan finnas något av allmän vikt som inte kunde förutses när detaljplanen togs fram. Trots det avser kommunen av allt att döma att jobba för ändringar av gällande detaljplan för Älgö.
ÄFF:s styrelse återkommer i denna fråga när vi vet mer.
Älgö Fastighetsägareförening
2014-03-04
2014-03-06, Ja eller nej till planändring?
Ändringen av Älgöplanen
ÄFF kritisk till kvalitén i beslutsunderlaget
Vid nämndsammanträdet i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden den 7 mars ska ledamöterna bl.a. ta ställning till ändringar av detaljplanen för Älgö. Klubbas tjänstemännens förslag inleds ett planförfarande som bl.a. syftar till att göra parkeringsplatser i området för den gamla bussvändplatsen som enligt nu gällande plan ska återföras till Barnbadet. Det handlar också om att ta ställning till förändrade byggrätter. ÅFF är kritisk till den låga kvalitén i det beslutsunderlag som utgör grund för politikernas ställningstagande. Nedan kan du ta del av vår skrivelse till ledamöterna i nämnden inför sammanträdet.
Egentligen ska man inte kunna ändra en detaljplan, regelverket ger mycket begränsade möjligheter. Bakgrunden till detta är att man ska känna sig trygg i att vad som en gång beslutats gäller planen igenom och för att detaljplaner inte får utvecklas till lapptäcken av överlappande bestämmelser.
ÄFF:s brev till politikerna
Till
Nämndledamöterna i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden Nacka kommun
Nämndsekreterare i M & S
Registrator
Angående punkterna 8 och 9 på dagordningen vid Miljö- & stadsbyggnads sammanträde fredagen den 7 mars/ Planändring gällande detaljplanen för Älgö
Sammanträdet i Miljö- och Stadsbyggnadsnämnden imorgon fredag har två propåer från planenheten om ändring av gällande detaljplan för Älgö, Dpl 471. Det handlar dels om så kallade planstridiga byggrätter, punkt 9, som planenheten via enkelt planförfarande vill göra planenliga och dels om utökning av parkeringsytorna på Älgö, punkt 8, innebärande bl. a. att älgöborna fråntas möjligheten att parkera på den s.k. Ekholmsparkeringen och istället hänvisas till Svärdsöparkering samt till området vid Älgö Gård som enligt gällande plan ska ingå i Barnbadet. Gällande parkeringsytorna så ska enligt planenheten normalt planförfarande tillämpas.
Älgö Fastighetsägareförening, ÄFF, vill uppmärksamma på lagstiftningens restriktiva hållning gällande en antagen detaljplan. I princip ska den inte ändras under genomförandetiden. Sker detta nu ändå är det av yttersta vikt att ett beslut om att tillåta ett planförfarande i syfte att ändra en detaljplan vilar på väl utredda och genomlysta grunder, samt naturligtvis att beslutet är av sådan art att det ryms i den högst begränsade öppning lagstiftnigen ger för planändringar.
Älgö Fastighetsägareförening är av den uppfattningen att de två beslutsunderlag som nu serveras Miljö och Stadsbyggnad för ställningstagande inte håller måtten;
Av tjänsteskrivelsen avseende frågan om planändring gällande parkeringsytor framgår inte att denna inte hade aktualiserats om kommunen inte föranstaltat att gåsöborna (Gåsö Vägsamfällighet) gick in med en komplettering till sin ursprungliga, ej planstridiga, ansökan om anläggningsförrättning för parkeringsplatser.
Vi noterar också bl.a. att planenhetens formulering i nämnda tjänsteskrivelse, sid 3, tredje stycket, angående att ”detaljplaner får ändras under pågående genomförandetid om det råder olägenheter av stor allmän vikt”, saknar den viktiga upplysningen om att detta bygger på förutsättningen att förhållandet inte har gått att förutse under planläggningsskedet.
Att det skulle råda olägenhet av stor allmän vikt kan ifrågasättas mot bakgrund av ovan framförda.
Vi menar också att ett beslut utifrån nu aktuellt beslutsunderlag inte fyller kraven enligt PBL 5 kap 3§ vad gäller kartredovisningen.
Av tjänsteskrivelsen avseende planstridiga byggrätter så har Älgö Fastighetsägareförenings styrelse inte lyckats få tillgång till den inventering som ska ha gjorts med avseende på här aktuell problematik. Den föreligger inte heller som beslutsunderlag för Miljö- och stadsbyggnadsnämnden. Tjänsteskrivelsen, som utgör enda beslutsunderlag vid Miljö- och stadsbyggnadsnämndens sammanträde, är oprecis rättsligt sett i sina vaga och tvetydiga skrivningar. Risken förefaller stor att det inte blir den avgränsning till den målgrupp som är avsedd. Antalet berörda fastigheter/tomter anges till tio, men omfattningen förefaller kunna bli en helt annan, och målgruppen för övrigt också. Detta är knappast till fylles som grund för ett planbeslut, och då absolut inte ifråga om enkelt planförfarande. Frågan är om det överhuvudtaget är förenligt med 5 kap 3 §.
Älgö Fastighetsägareförening finner det oroande att en så dyr och genomprocessad detaljplan som Detaljplanen för Älgö är behäftad med sådana brister som nu görs gällande av planenheten, som ju är den som borde vara proffs på området planläggning. En ledstjärna för ett planarbete enligt plan- och bygglagen ska ju vara TYDLIGHET.
Älgö Fastighetsägareförenig ifrågasätter, mot bakgrund bl.a. av de nu aktuella påstådda bristerna i detaljplanen, men också mot bakgrund av andra tillkortakommanden som exempelvis dess avsaknad av grundkarta, om det inte föreligger skäl att göra en övergripande översyn av kvalitén i detaljplanen för Älgö som steg ett innan planändringar förs på tal.
Detta brev kommer också att läggas ut på ÄFF: s hemsida www.algoff.se.
Älgö den 6 mars 2014
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening
/Staffan Waerndt
2014-03-21, Pensionärers rätt att avvakta betalning av gatukostnader
”Gör som jag, begär uppskov med betalning av gatukostnaderna även om du inte har betalningssvårigheter. ”
Uppmaningen kommer från tidigare ledamoten i Älgö Fastighetsägareförening, älgöbon Bengt Freij och riktar sig till de fastighetsägare på Älgö som liksom han själv uppnått pension och vill skjuta på betalningen. Bengt Freij stöder sig på femte punkten i betalningsvillkoren för betalning av gatukostnader. Enligt denna har pensionärer efter särskild prövning rätt till uppskjuten betalning.
Men nu förefaller det som om kommunen inte vill kännas vid det i förhållande till det ordinarie regelverket mer frikostiga villkor som klubbades för pensionärer vid betalning av gatukostnader på Älgö. Kommunen slirar på sitt löfte och ställer krav på dokumenterade betalningssvårigheter.
Särskild prövning har enligt Bengt inget med dokumentation av betalningssvårigheter att göra:
-Det räcker enligt min mening med att fastighetsägaren enbart är pensionär som grund för anstånd enligt betalningsvillkoren ovan. Detta var även något som tydligt framfördes av kommunens representanter i samband den långdragna planprocessen.
Bengt Freij har vänt sig till högre instans för att tvinga kommunen att följa de bestämmelser som klubbades med gatukostnadsbeslutet. Klicka på endera av filerna nedan för att ta del av Bengts egen redovisning av problematiken och hans uppmaning till andra att följa hans exempel och skjuta upp betalningen.
2014-03-25, Regler för uppskov med VA-anläggningsavgiften
Känns VA-fakturan betungande?
Ta till vara möjligheten att skjuta på betalningen!
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening vill uppmärksamma berörda fastighetsägare på möjligheten till uppskjuten betalning av VA-anläggningsavgiften. Till skillnad mot förfarandet vid fakturering av gatukostnader så förefaller inte reglerna ha bifogats fakturan, men finns att tillgå på Nacka kommuns hemsida. Klicka på endera av länkarna nedan för att ta del av Nacka kommuns information om regler vid betalningssvårigheter.
Regelverket överensstämmer i stort med betalningsvillkorn för betalning av gatukostnader men saknar dess särskilda regel för permanentboende och förefaller av rubriceringen att döma enbart ha bäring för fastighetsägare med betalningssvårigheter, vilket inte är fallet gällande möjligheten att få skjuta på betalning av gatukostnader.
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförenig
2014-03-25
2014-04-07, Tål kommunens beslut om planändring dagsljuset?
Kommunen drev igenom förslaget till planändringar
ÄFF ifrågasätter de klubbade besluten
Som Älgö Fastighetsägareförening, ÄFF, redan rapporterat driver Nacka kommun på för ändringar av detaljplanen för Älgö. I mars klubbades två beslut om att inleda planförfaranden. Det handlar dels om ett tillägg till detaljplanen angående byggrätterna med lydelsen ”huvudbyggnader som tillkommit i laga ordning ska ses som planenliga” och dels om en rockad avseende parkeringsytorna på Älgö innebärande;
att älgöborna förlorar möjligheterna till parkering vid Ekholmsvägen borta vid dansbanan som istället upplåtes som parkering för gåsöborna
att älgöborna som kompensation får den parkeringsplats på Svärdsö som i gällande detaljplan är vikt för gåsöborna. Den parkeringsytan, som ingår i detaljplanen för Älgö, görs alltså allmän.
att området för gamla bussvändplatsen vid Älgö Gård inte får gräsyta och återgår till Barnbadet som det var en del av fram till 80-talet, utan istället blir parkeringsplats för allmänheten inklusive älgöbor.
att ett antal parkeringsplatser vid Kyrksundsvägen intill Älgömaren, som enligt gamla förhållanden varit allmänna, upplåts till gåsöborna.
Det handlar alltså om två olika planförfaranden. I det ena fallet, parkeringsytorna, är det frågan om ett normalt planförfarande, ärendet går alltså på remiss till älgöborna i stort. I det andra, plantillägget, gällande påstådda planstridiga byggrätter, är det frågan om enkelt planförfarande och endast en mindre grupp fastighetsägare som klassas som berörda får komma till tals.
Tycker du att det är fel att de aktuella planförfarandena inleds och anser att du har på fötterna för att ifrågasätta lagligheten bakom de nu fattade besluten att inleda planförfarande så har du möjlighet att begära laglighetsprövning hos Förvaltningsrätten. Men det brådskar. Senast på onsdag (9 april) måste din begäran vara inne. Tryck på endera av länkarna nedan så hittar du ÄFF:s förslag till mall för respektive överklagande. De måste ha inkommit till Nacka kommun senast den 9 april men begär anstånd med komplettering av talan om du behöver mer tid.
Några av ÄFF:s ledamöter kommer att lämna in kompletta överklaganden som ni har möjlighet att helt och hållet lägga till grund för er talan eller, om så önskas, att saxa ur. Men då tiden är knapp är det lämpligt att initialt använda sig av mallarna.
För besluten om att inleda planförfaranden hänvisar vi till Nacka kommuns hemsida www.nacka.se klicka på ”om nacka” och sedan klickar du in dig på protokoll från nämndsammanträden och vidare in till Miljö- och stadsbyggnadsnämnden där du kan gå in på aktuellt sammanträde (7 mars) och läsa protokollen. Även underlaget till beslutet, tjänsteskrivelsen, finns redovisad.
Lycka till!
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening, ÄFF
2014-04-07
2014-04-15, Kompletteringsunderlag för prövning av kommunens planändringsbeslut
”planstridiga byggrätter” och ”planändrade parkeringsytor”
Information till dig som överklagat
Till de av Älgö Fastighetsägareförenings medlemmar som i förekommande fall begärt laglighetsprövning av kommunens beslut om att inleda planprocesser och använt sig av de mallar vi la ut på hemsidan den 7 april återkommer vi här med själva talan i sak signerad två av ÄFF: s styrelsemedlemmar och inlämnad till Förvaltningsrätten 15 april. Klicka in er i dokumenten via länkarna nedan. Ni har möjlighet att ta dessa rakt av som er egen talan eller att saxa önskade avsnitt.
Observera att er kompletterande talan måste vara hos Förvaltningsrätten inom den tid ni begärt och fått anstånd vid ert överklagande.
Lycka till!
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening, ÄFF
Älgö 2014-04-15
2014-05-21, Ännu en spräckt budget
Älgöexploateringen 30 miljoner dyrare
Så var det dags igen! Ännu en spräckt budget för Älgöprojektet. Kommunen tvingas skjuta till nära 30 mkr för att täcka kostnadsökningarna och totalkostnaden för älgöexploateringen beräknas nu till drygt 411 mkr enligt senaste tertialbokslut, snart dubbelt upp mot vad som sades vid antagandet av detaljplanen 2006 då det handlade om en total kostnad på 221 mkr. Idag belastas skattekollektivet av en kostnad som klättrat över detta belopp, 229 mkr kostar älgöexploateringen skattebetalarna i Nacka i dagsläget.
Kommunen förklarar kostnadsökningarna med inkompetens om man ska hårdra. Den större delen av den nära 30 mkr stora kostnadsökningen sägs bero på bristfällig projektering åren 2007-2008 till följd av då rådande brist på kompetens och resurser inom den tekniska processen, resterande belopp (4,6 mkr) förklaras vara IT-problem vid projektbyte.
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening
Älgö 2014-05-21
2014-06-11, Simskolan
Simskola på Barnbadet
Sommaren är här och dags att sätta barnen i simträning! Veckorna 27 – 29, d.v.s. 30 juni till 18 juli, infaller den årliga simskoleverksamheten på Älgö detta år. ”Älgöäventyr” svarar för verksamheten och Älgö Fastighetsägareförening backar upp genom att ställa ena rummet i boden på Barnbadet samt simutrustning till förfogande. Medlemmar i Fastighetsägareföreningen har 100 kronor rabatt på avgiften per vecka. Information om hur du anmäler ditt barn etcetera hittar du genom att klicka på den länkade filen nedan.
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening
2014-06-17, Trevlig midsommar
TREVLIG MIDSOMMAR
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening tillönskar en Trevlig Midsommar.
Något ögemensamt midsommarfirande i ÄFF:s regi arrangeras inte i år men är ryktena rättvisande är sannolikheten stor för att ÄFF:s stång reses, men i privat regi i likhet med de senaste årens arrangemang. Vi håller tummarna och kommer i så fall att informera om tid och plats på vår hemsida när vi vet mer.
Sommarhälsningar
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening (ÄFF)
2014-06-19, Midsommarfirande på Barnbadet 2014
Så var det klappat och klart! Det gemensamma midsommarfirandet på Älgö annonseras med start Midsommarafton kl 15. Plats: Barnbadet. Det utlovas musik, lekar och slickepinnetävling.. Idag, torsdag, kl. 18 kan man bege sig till Barnbadet för att hjälpa till med förberedelserna.
2014-06-30, Årsmötesinfo
Årsmötesinformation
Älgö Fastighetsägareförening håller årsmöte för verksamhetsåret 2013/2014 torsdagen den 14 augusti med start kl. 18 ca.
Plats: Handelshögskolans studentkårs klubbhus Enoksro på Klubbvägen.
Kallelse med årsmöteshandlingar och exakt klockslag för start av mötet skickas ut i början av augusti.
Vi hälsar våra medlemmar välkomna.
Älgö den 30 juni 2014
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening ÄFF
2014-08-09, Ny hemsida
Vi hälsar våra medlemmar och andra besökare välkomna till ÄFF:s nya hemsida!
Älgö Fastighetsägareförenings tidigare hemsida hackades nyligen och vi stängde därför ner den för att bygga upp en ny som vi nu tar i bruk. Samma webbadress för att nå den men ett annat utseende.
Vår nya hemsida är fortfarande under uppbyggnad men när den är färdig så ska allt material från den tidigare finnas tillgänglig, men i dagsläget hittar du enbart alla våra rapporteringar under innevarande år.
Hälsningar
Styrelsen
2014-08-09, Årsmöteshandlingen
Älgö fastighetsägareförening (ÄFF) inbjuder till årsstämma 2014!
Torsdagen den 14 augusti kl. 18.30 i Handelshögskolans klubbstuga Enoksro, Klubbvägen 22 på Älgö
Från kl. 17.30 serveras korv med bröd vid grillen samt dricka med kaffe.
Alla medlemmar hälsas välkomna till stämman och ett alldeles extra välkommen till vår medlem konstnären Lennart Jirlow som kan skåda tillbaka på ett långt liv som sommarboende på Älgö och som vid årets stämma lovat att berätta om sin barndom på Älgö och om sitt liv som konstnär. Vi har vidare lagt in en informationspunkt i slutet av årsmötet där vi bl. a. efterlyser en dialog med medlemmarna angående problemet med skador på fastigheter i kölvattnet av detaljplaneexploateringen och flaggar för en förestående satsning på grannsamverkan mot brott, m m, se vidare under punkt 18 på dagordningen.
Bifogad verksamhetsberättelse för 2013/2014 ger en inblick i händelserna som stått i fokus för verksamhetsåret. ÄFF har s.k. brutet verksamhetsår, det löper från första maj till sista april.
Om det på stämman kommer upp fråga som kräver omröstning av de närvarande är endast de röstberättigade, som betalat medlemsavgiften under det verksamhetsår som skall behandlas på stämman, alltså fr.o.m. första maj till sista april.
Vid stämman beslutas om medlemsavgiften för innevarande år. I höstbrevet skickar styrelsen en vädjan om att medlemsavgiften betalas senast den 31 december 2014.
Till stämman har medlem som önskar föra upp en fråga till beslut på stämman möjlighet att lämna en motion fram till två veckor före stämmodatum. En motion har inkommit och redovisas i denna kallelse, klicka här för att ta del av den.
Föreningens hemsida, www.algoff.se är ett viktigt forum för ÄFF. Har du ännu inte registrerat dig för ÄFF:s emailutskick så kan du göra det på denna länk.
Vi har noterat ett ökat medlemstal de senaste åren och efterlyser fler som vill aktivera sig i styrelsearbetet. ÄFF är vad vi medlemmar tillsammans gör av den under devisen att tillvarata fastighetsägarnas intressen, inflytande på närmiljö, trivsel och gemenskap.
Än en gång hjärtligt välkomna till årets stämma
Staffan Waerndt, ordf.
För styrelsen i Älgö Fastighetsägareförening
Förslag till dagordning vid årsmötet
Mötets öppnande
Fastställande av dagordningen
Fråga om kallelse behörigen skett till mötet
Val av ordförande och protokollförare till mötet
Val av två justerare
Styrelsens förvaltningsberättelse
Revisorns berättelse
Fastställande av balansräkning och disposition av överskottsmedel.
resultat och balansräkning-2014
Fråga om ansvarsfrihet för styrelsens
Motioner
Bestämmande av årsavgiften samt fastställande av tiden för erläggande därav
Val av styrelseledamöter
Val av två suppleanter i styrelsen för ett år
Val av valberedning
Val av revisor
Val av revisorssuppleant
Bestämmande av arvoden åt styrelseledamöterna
Kortare belysningar om skador på fastigheter, den galopperande plankostnaden, planerade planändringar, grannsamverkan mot brott samt Svärdsöreservatet
Övriga frågor
Konstnären Lennart Jirlow berättar om sitt konstnärskap och om barndomen på Älgö
Mötets avslutande
VERKSAMHETSBERÄTTELSE 2013/2014
Älgö Fastighetsägareförenings styrelse har under verksamhetsåret haft tio protokollförda möten samt däremellan kontinuerliga kontakter per mejl och telefon. Frågor som under året varit föremål för mer intensiv bevakning och ageranden har varit kommunens i höstas planerade kraftiga höjningar av VA-taxorna innebärande olika taxenivåer inom de olika etapperna av en och samma detaljplan, kommunens strax efter årsskiftet aviserade planer på ändringar av detaljplanens byggrätt avseende klassning i vissa fall av byggnader och det dito i våras klubbade förslaget att inleda planförfarande gällande fyra parkeringsytor på Älgö, den exploderande kostnadsspiralen för exploateringen av Älgö och den dåliga transparensen i kommunens offentliga kostnadsredovisningar av detaljplaneprojektet
Styrelsen har vidare legat på kommunen för bättre parkeringsövervakning med anledning av den kaotiska situationen kring Älgö gård vid större helger och sommarledigheter till följd av mängden uppställda felparkerade bilar. Styrelsen har agerat för räfst och rättarting gällande den bristande disciplinen i vissa fall hos kommunens tjänstemän med avseende på efteranmälning av delegationsbeslut (d.v.s. till tjänstemän delegerade politikerbeslut), bl.a. mot bakgrund av att VA-anslutningsavgifter faktureras utan att lagens krav, på att va-chefens beslut om förbindelsepunktens läge förankrats i politisk nämnd, är uppfyllt.
Styrelsen har hållit sig informerad i älgöangelägenheter genom att följa den politiska processen via kommunens hemsida och i den öppna debatten och genom besök på kommunen för kontroll av aktuella diarier, genom dialog med medlemmar och sakkunniga samt via kommunikation med ansvariga politiker som vi gått i dialog med via mejl, men också via debattinlägg i lokalpressen. Bl.a. i ett uppmärksammat debattinlägg i NackaVärmdöPosten i augusti i fjol där vi ställde den politiska ledningen i kommunen mot väggen till följd av den bristande transparensen vid försöken att hitta svaret bakom den plötsliga och kraftigt ökade kostnaden för VA-utbyggnaden på Älgö.
Under verksamhetsåret har vi fått propåer från medlemmar med anledning av skador på fastigheter i kölvattnet av detaljplaneexploateringen. Styrelsen har dokumenterat informationen och haft diskussioner kring kommande hantering av problematiken.
Älgö historiegrupp
Älgö historiegrupp har haft sju möten under verksamhetsåret. Under hösten 2013 bildades en redaktionsgrupp för att mer organiserat förbereda produktionen av den bok om Älgö som är målsättningen för gruppens verksamhet. I övrigt har verksamhetsåret bl. a. rymt erfarenhetsutbyte med andra som skrivit böcker om sin hembygd, insamling av material till boken samt ett ö-omfattande upprop innan påsk till älgöbor med intressanta eller roliga historier och gamla bilder att höra av sig.
Övrigt
Styrelsen har deltagit i två protestmöten mot gatukostnader i Villaägareförbundets regi, och under devisen ”allas gator ska betalas av alla via skatten”, det första ett öppet möte om gatukostnader i Nackas förnyelseområden, det andra en politikerutfrågning med de politiska företrädarna i Nacka i panelen.
Styrelsen har tillskrivit kommunens projektledare för detaljplanens genomförande med anledning av att gärdesgården på Sjöängen raserats vid exploateringen och begärt att den återställs, men fått beskedet att det inte kommer att ske.
ÄFF har tagit initiativ till och i samarbete med Skärgårdsstiftelsen satt ut mätutrustning vid Alfredsroviken för att se när påväxt av havstulpaner (Balanus balanus) startar. Detta i syfte att informera de medlemmar som av miljöskäl inte bottenmålar sina båtar.
Även detta verksamhetsår arrangerades midsommarfirandet av andra krafter än Älgö Fastighetsägareförening som dock ställde medel till förfogande i mån av behov.
I sedvanlig ordning arrangerades simskola, detta verksamhetsår i regi av älgöbon Lisa Lind/ÄlgöÄventyr som fick tillgång till ÄFF:s bod för sin verksamhet. Boden på barnbadet har under verksamhetsåret gjorts mer funktionsanpassad för dess skilda användningar samt försetts med nya låscylindrar.
Tillsynen av Herrbadhuset har fram till verksamhetsårets utgång skötts av älgöbon Erik Lätt för Älgö Fastighetsägareförenings räkning. ÄFF ansvarar för badet fram till 2022.
Fastighetsägareföreningen har givit ut ett höstbrev som sänts till alla älgöbor samt delat ett flygblad om Älgö historiegrupp till samtliga fastighetsägare på Älgö.
Älgö den 5 augusti 2014
Staffan Waerndt Ingela Walck Tomas Högström Ulla Aulenius Carin Brand
EKONOMISK BERÄTTELSE
För att ta del av balans- och resultaträkningen klickar du resultat och balansräkning-2014
2014-08-13, Svärdsös framtid
Tyck till om Svärdsö som naturreservat!
Den i långbänk dragna frågan om att göra Svärdsö till naturreservat är nu i ett avgörande skede. Naturreservatsnämnden har tagit fram ett förslag till förordnande av naturreservat som nu är ute på remiss.
Ta tillfället i akt och ta del av samrådshandlingarna gällande vad som enligt Nacka kommun är sydöstra Saltsjöbadens enda sammanhängde naturområde!
Fram till 14 september har du möjlighet att tycka till, då går remisstiden ut.
Hör också gärna av dig med synpunkter till Älgö Fastighetsägareförening så tar vi dina synpunkter i begrundande inför ÄFF:s remissyttrande.
Gå in på länken nedan för att ta del av Nacka kommuns information om samrådsförfarandet och där du också kan klicka dig vidare till samrådshandlingen, ett intressant dokument inte minst ur historiskt perspektiv.
2014-08-13, Älgöbudgeten
Dokumenterad dålig styrsel i redovisningen
ÄFF frågande till den ökade plankostnaden
Som Älgö Fastighetsägareförening tidigare rapporterat eskalerade kostnaderna för detaljplaneexploateringen av Älgö med ytterligare 30 mkr under årets fyra första månader jämfört med budgeterat, enligt tertialavstämningen sista april.
Det gör Älgöäventyret till det stadsbyggnadsprojekt i Nacka som diffade mest den aktuella perioden och det är pengar som skattebetalarna i Nacka får skjuta till då ju detaljplanen redan slagit i taket vad gäller kostnadsuttag från fastighetsägarna på Älgö. Men ÄFF:s styrelse tycker ändå att det finns anledning att titta lite närmare på hur kostnadsökningen förklaras.
Bristfällig projektering och it-problem vid projektledarbyte är som vi tidigare kortfattat rapporterat förklaringen från ansvariga kommunala tjänstemäns sida och den förklaringen svalde kommunfullmäktige utan vidare analys och sköt till pengar i mitten av juni.
ÄFF:s styrelse har grävt i handlingarna och vi ställer oss frågande inte bara till den häpnadsväckande förklaringsmodellen från kommunens sida utan också till summan som sådan. Det är nämligen dokumenterat dålig styrsel i den kommunala redovisningen av projektet.
Vad av entreprenörens spadtag faktureras som gatukostnad och vad etiketteras som VA? Detta är viktigt att hålla isär, eller som kommunens externa revisor Ernst & Young uttryckte det i sin revision i december, där de riktade kritik mot att kommunen inte har några utarbetade generella riktlinjer för utgiftsfördelningen mellan vatten&avlopp och gata:
”Dessa olika uppgifter ska betalas av olika kollektiv och det är viktigt att det finns tydliga utgångspunkter för hur fördelningen ska gå till”
Ernst & Young, som alltså i sin revision slog ner på avsaknaden av dokumenterade fördelningsprinciper underströk vikten av att kommunen tar fram generella riktlinjer för hur utgifter ska fördelas mellan vatten&avlopp och övriga utgifter i projektet. ÄFF:s styrelse väntar fortfarande på denna uppstramning
Så till den spruckna älgöbudgeten som sådan:
Stadsbyggnadsdirektör Anders Ekengren och exploateringschefen Ulf Crichton förklarar den med rådande brist internt på kompetens och resurser inom den tekniska processen vid projekteringen för detaljplanen 2007-2008, innebärande att man räknat fel vid uppskattningen av mängden sprängsten och massor och som fick till följd att det blev en rejält mycket dyrare historia än beräknat.
Dom skriver i sin tjänsteskrivelse i april att projekteringen enbart granskades av externa resurser och inte alls av interna!
Kan detta vara möjligt? Det låter otroligt om man blickar tillbaka på bemanningen avseende kommunal kompetens på detta område vid denna tid. Som stöd under hela detaljprojekteringen hade de externa konsulterna tio stycken(!) kommunala tjänstemän; sakkunniga inom väg, belysning, landskap, markinlösen, miljöbevakning.
Dåvarande exploateringsingenjör har för övrigt nyanställts som projektledare för detaljplanen, nu som inhyrd från Structor. Hur rimmar det med inkompetensförklaringen? Likaså har dåvarande projektledaren för älgöplanen, via en befattning som chef för den kommunala lantmäterimyndigheten avancerat till markchef i Nacka kommun. Är dom inkompetena eller hittar vi förklaringen till kostnadsökningarna någon annanstäns?
Externa resurser år 2007-2008 var Bro och Betong AB och Rockstore Engineering AB med uppdrag att bistå vid upphandling av konsulter och entreprenörer samt som projekt- och byggledare. För att detaljprojektera planen kontrakterades WSP Samhällsbyggnad AB. Samtliga kontrakterades år 2007 med en initial budget utan takpris på nära 11 miljoner kronor.
Vi är förbluffade över stadsbyggnadsdirektörens och chefen för exploateringsenhetens förklaring till älgöplanens fördyrning, en fördyrning som ger en total kostnad för detaljplanen för Älgö på 411 mkr.
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening
2014-08-12
2014-09-10, Älgöexploateringen byggde på glädjekalkyl
Älgöexploateringen byggde på glädjekalkyl
Gerdau undandrar sig ansvaret
I senaste numret av NVP konfronteras kommunstyrelsens ordförande Mats Gerdau, M, med de svarta siffrorna i kommunens detaljplaneexploatering av Älgö. Den kommunala förlusten för älgöäventyret är idag uppe i 229 mkr och den totala prislappen beräknas till 412 mkr, ett minst sagt kraftigt budgetöverskridande jämfört med klubbslaget när detaljplanen antogs 2006.
Mats Gerdau vill inte kommentera det bristfälliga kalkylunderlaget vid projektstart: ” Jag vill inte ställas till svars för det som hände 2007 och 2009.” Klicka in dig på länken och läs hela artikeln.
http://www.nvp.se/Nacka/SaltsjobadenFisksatra/Algobygge-kostar-412-miljoner/
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening
2014-09-10
2014-09-13, Brygden bakom budgethaveriet på Älgö
Brygden bakom budgethaveriet på Älgö:
Upphandling utan konkurrens och rörliga arvoden!
Som framgår i senaste numret av Nacka Värmdö Posten så duckar kommunstyrelsens ordförande Mats Gerdau, M, från ansvaret för den totalhavererade budgeten för exploateringen av Älgö. 229 miljoner kronor var projektet kostnadsberäknat till när detaljplanen antogs. Idag handlar det om 412 miljoner och vi har inte sett slutet ännu.
Gerdaus förklaring till att det gått överstyr är som vi tidigare rapporterat – se föregående publicering här på ÄFF:s hemsida – en dåligt genomförd projektering och upphandling inför exploateringsstarten.
Gerdau hade visserligen lämnat sin post som kommunalråd och satt i riksdagen men var före det med och röstade igenom antagandet av detaljplanen med en budget på 221 miljoner som redan då av flertaliga beslutande politiker ansågs vara underbudgeterad!
Den dåligt utförda upphandlingen som Mats Gerdau syftar på och inte vill stå till svars för är den som tecknades med WSP Samhällsbyggnad AB den 5 november 2007. Utan konkurrens! Med en initial budget på 8,975 miljoner kronor! Och med rörligt arvode!!!
Älgö Fastighetsägareförening var starkt kritisk till denna upphandling som tillkommit i strid med Tekniska nämndens delegationsreglemente. Alltså bakom ryggen på Tekniska nämnden som därmed ställdes inför fullbordat faktum. Då var Gerdau Nackas fullmäktigeordförande och partikollega till Erik Langby. Vad visste Langby? Och vad visste Gerdau?
Det var tjänstemannen Susanne Skoglund, exploateringsingenjör, som gick till verket och satte sitt namn på kontraktet och alltså körde över den politiska församlingen. Samma Susanne Skoglund som för två år sedan lämnade sin tjänst som projektledare för älgöprojektet och nu är tillbaka på samma befattning, men nu som inhyrd konsult från Structor och till ett saftigt konsultarvode.
Det finns i det här sammanhanget skäl att ta till sig revisionsbyrån Ernst & Youngs revisionskritik. Tre år i rad har revisionsbyrån, som är kommunens externa revisor, riktat anmärkningar mot kommunstyrelsen. Vi citerar:
År 2011, revisionsberättelse ”Vi vill särskilt lyfta fram de väsentliga brister som konstaterats i styrning, ledning, kontroll och uppföljning av genomförda investeringar.”
År 2012: ”Vi riktar anmärkning mot kommunstyrelsen då bristerna varit omfattande och väsentliga.”
År 2013, i revisionsberättelsen angående Tekniska nämndens internkontroll: ”Bristerna bedömdes vara så pass omfattande att de öppnade risker för oegentligheter.”
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening, ÄFF
genom Carin Brand 2014-09-13
2014-10-29, Samrådsyttrande
Missa inte tåget – ta hjälp av ÄFF:s mallar
Tyck till om detaljplaneändringarna
Skicka in ditt samrådsyttrande! Fram till och med onsdagen den femte november har du möjlighet att blanda dig i leken gällande kommunens långt gångna planer på att förändra detaljplanen för Älgö. Fram till dess pågår samrådet.
Senast det datumet måste dina synpunkter ha kommit kommunen till del för att du ska få tycka till och kunna påverka processen också fortsättningsvis under planförfarandet gällande parkeringsytorna.
Detaljplaneändringen av byggrätterna är det bara fram till dess du kan tycka till om! Missa inte den chansen – det kan kosta dig din byggrätt.
Älgö Fastighetsägareförening (ÄFF) har tagit fram två mallar för yttrande, en för respektive planförfarande, och som du är välkommen att använda dig av om du delar vår uppfattning om att dessa förslag till planändringar bör läggas i malpåse. Du hittar mallarna i några olika filformat genom att klicka på länkarna längst ner på sidan.
Parkeringsytorna
Som ÄFF tidigare informerat så handlar det ena planförslaget om att säkra tillgången på parkeringsplatser fullt ut för gåsöborna, innebärande bl.a. att de allmänna parkeringsplatser som finns planlagda borta vid dansbanan vid Ekholmsvägen istället viks för gåsöborna. Med tanke på att detta område är planerat för lokaler för föreningsverksamhet för Älgöborna enligt gällande detaljplan så kan denna förändring knappast ligga i älgöbornas intresse. Att förse gåsöborna med privata parkeringsplatser är ej heller ett allmänintresse och därmed borde det vara stopp för alla tankar på att göra kvartersmark för gåsöborna av denna parkering. Lagen kräver att det finns ett allmänintresse – något av allmän vikt som inte kunde förutses när befintlig detaljplan togs fram – för att ändra i en detaljplan. ÄFF säger stopp till planändringen.
Byggrätterna
ÄFF säger också STOPP till planerna gällande så kallade planstridiga byggrätter. Här handlar planändringen om att lägga in en given text i detaljplanen för Älgö:
”Byggnader som tillkommit i laga ordning innan Dp 471 vann laga kraft och som inte överensstämmer med planbestämmelserna skall ses som planenliga. Sådan ursprunglig byggnad som skadats till följd av brand eller våda får återuppföras.”
Detta låter kanske fint, men vad händer med alla de hus som inte tillkommit ”i laga ordning”, d.v.s. enligt gängse bygglovsförfarande, utan under andra regelverk? Vi talar inte här om svartbyggen. Hur är det överhuvudtaget möjligt att det kan finnas planstridiga hus på Älgö? Detaljplanen är ju skapad med detta bostadsbestånd som givet och som själva förutsättningen för planen och med tilldelade byggrätter.
Här duger inte kommunens knappa redovisningar av den påstådda problematiken. ÄFF vill se fakta. Vilka hus är med och vilka hamnar utanför? ÄFF:s krav är att alla bostadshus tas med!
Kommunen praktiserar enkelt planförfarande vad gäller byggrätterna. Men hela detaljplanen omfattas av förändringen så det finns all anledning att ifrågasätta detta grepp. Det borde inte rymmas inom det enkla planförfarandet som är avsett för mer begränsade åtgärder.
Att detaljplaneändringen gällande byggrätterna sker genom enkelt planförfarande innebär att planen inte ställs ut för granskning. Det är därför jätteviktigt att tycka till nu senast onsdagen den 5 november!
Sänd dina synpunkter till: Miljö- och stadsbyggnadsnämnden MSN 2014/20-214 Planenheten Nacka kommun 131 81 Nacka
eller via e-post till registrator.plan@nacka.se, skriv MSN 2014/20-214 i ämnesraden.
ÄFF:s styrelse säger stopp till planändringarna. Gör det du också! Yttra dig till kommunen senast den 5 november.
Styrelsen för Älgö Fastighetsägareförening (ÄFF)
2014-10-29
Mall om byggrätter .DOC
Mall om byggrätter .ODT
Mall om byggrätter .PDF
Mall om parkeringsytor .DOC
Mall om parkeringsytor .ODT
Mall om parkeringsytor .PDF